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(187)暴行事件で見えた不都合な真実!

投稿日:2023年6月23日


本トピックスは(186)再開発組合で暴行事件が発生!からの続きです。
再開発組合・理事会の開催中に再開発事業者(=参加組合員)が提示した保留床の買取価格等の決め方を疑問視し、このままでは地権者の利益が損なわれるとして是正を求めていた理事に対し、再開発事業者寄りの立場をとる他の理事が暴力行為を働き被害者理事に傷害を負わせた、まさに「地権者の言論封じ」とも言える今回の事件。その暴行事件への再開発事業者の対処のしかたをめぐり、新たな真実がわかりました。

再開発事業者の恐るべきダブルスタンダード!

ダブルスタンダードとは、「仲間と部外者」と言ったように相手によって異なる価値基準を適用し、好まぬ相手に対して差別的な扱いを行うことを言います。
暴行現場にいた再開発事業者側の社員らは、直ちに加害者理事を取り押さえ、部屋から強制退場させました。そこまでは適切な対応だったかも知れません。しかし、彼らは被害者理事に対しては何の事後のケアも行わず、また警察への届け出も行わなかったようです。それどころか、動揺する加害者理事に寄り添いながら、その人物を自宅まで送り届けたとの情報まで入手しました。(以上は現場関係者の証言による)
再開発事業者としては、自ら直接手は下してはいなくても、後日「火の粉」が彼らのもとへ飛んで来ないよう、加害者理事と口裏合わせをしたかったのか?世間からそう勘ぐられても仕方がありません。

一方の被害者理事はというと、単独で警察へ出向き被害届を提出し、翌日も単独で病院に行き頭部のCT検査まで受けたそうです。
もっとも業者側から「ケアする義務などない」と言われればその通りなのかも知れません。しかしそれにしても何と言う差別的な扱いでしょうか!
まさにこれはダブルスタンダードの典型例だと言えます。
再開発事業者が直接暴行に加わった訳ではありませんが、彼らの不明瞭な説明が暴行事件の一因となったことは明らかです。
果たしてこれが業界大手企業がとるべき適切な対応だったと言えるのか?
この企業の社員教育、そしてコンプライアンス体制はどうなっているのか?
そのような疑念を抱いた地権者有志が、ちょうど株主総会の季節であったこともあり、当該企業の社長宛に事前質問状を配達証明付き郵便で発送したそうです。どのような回答が戻ってくるのか興味深いです。

暴行事件の発端は再開発業者の不明瞭な説明にあり

暴行事件の発端となったのは、事務局を担う再開発事業者が、自らが参加組合員として購入する「保留床の単価」を世間相場と比較して著しく低い水準に設定し、あたかもその水準で確定したかの前提のもとで地権者の取り分(=従前資産評価)を先に決めてしまおうとした点にあります。
本来、地権者の取り分(=権利床)は保留床単価→保留床面積→権利床面積の順で決定されるべきところを、彼らは格安の保留床単価を仮だと言いながらもこれを既成事実化させようとし、結果として保留床の総取りを狙ったものと考えられます。事実なら地権者の利益を損なう行為です。

この業者の手口をわかりやすく解説


では業者の手口をわかりやすく説明します。先ずは上図をご覧下さい。

再開発(第一種市街地再開発事業)は、地権者が主体となり進める事業で、再開発施設の一部(=保留床)を再開発事業者等(=参加組合員)へ売却することで事業費を賄い(右図)、地権者は保留床を売却した残りを権利床として無償で取得する仕組みです(左図)。

一旦、保留床売却額が決まれば、参加組合員の取得する保留床面積は次の計算式で決まります。

保留床面積=保留床売却額(定数)÷保留床単価

「保留床単価」が低いほど、参加組合員の保留床面積は増える仕組です。

しかし、保留床面積が増えれば、地権者の取り分(=権利床)は減ります。
何故なら、地権者の得る権利床は次の計算式で決まるからです。

権利床=総床面積ー保留床面積

このロジックさえ理解出来れば、何故、再開発事業者(=参加組合員)が格安の保留床単価を既成事実化させることで、地権者の従前資産評価(=権利床相当分)を出来るだけ少ない形で先に決めてしまおうとしたのか、その目論見がご理解頂ける筈です。
この矛盾に気づいた理事が「地権者の利益を損なう」として問題提起していた矢先に暴行事件は起きました。まさに「言論の弾圧」そのものです。

そもそも「事務局」を名乗ってはいても、所詮彼らは保留床の買い手となる「参加組合員」であり、地権者とは利害が相反する相手です。その参加組合員が自ら安い保留床単価を既成事実化しようとするのですから、まさに

買手が「買い金額」を決める茶番劇

だと言っても過言ではありません。
このように再開発業者は矛盾した説明を、あたかも当たり前であるかの如く行うことがあるので、他地区の地権者の皆さまも、業者によるこの手口(=矛盾した説明)にはくれぐれもご注意ください。

まとめ

今回の事件の舞台となった再開発現場の再開発事業者は、国民の誰もが知る業界の大手不動産会社です。それにも関らず、彼らが事件直後にとった対応は、大手企業らしからぬ不適切な対応であったと言わざるを得ません。
いったいこの会社のコンプライアンスはどうなっているのでしょうか?
今回の暴行事件は、地権者の「言論の自由」への弾圧ともとれる事案であり、また刑法にも抵触する犯罪であることから、ダブルスタンダードを云々している余地など業者にはない筈です。
車による人身事故を目撃した通行人が、たまたま運転手が友人であることからその運転手ばかりを慰め、路上に横たわる負傷者を救護することなくその場に放置し、また警察への通報も怠ったとしたらどうなるでしょうか?法的には、単なる通行人に「救護」や「通報」の義務はない筈です。
しかし、その通行人が有名企業の看板を背負って企業活動を行う社員であったらどうでしょう?しかもその事故が当該企業の活動と何らかの関係性を持つ状況下で発生したとしたらどうでしょう?
それでも「何ら義務はない」と主張し続けることは果たしてできるのでしょうか? 残念ながら社会はそのような輩に対し寛容ではありません!
企業としての危機管理もろくにできない社員を擁する不動産会社。そのような業者へ地権者の大切な土地資産を託すことなど考えたくはありません!

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