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(113)素人でもわかる「住友再開発の問題点」

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住友再開発が初めての皆さまへ…

多くの地権者にとり、住友不動産との出会いは、ある日突然自分たちの住む地域が再開発区域に指定されたことを知らされ、その背後に住友不動産がいることを聞かされた時ではないでしょうか?

しかし、突然そのように言われても多くの地権者は「再開発」の経験など無い初心者ばかり。再開発の基礎知識さえ無く心の準備すら出来ていない状況下で、地権者を集めた全体説明会が開催され、再開発のプロ集団である住友不動産の主導でどんどん再開発話は進められて行きます。

再開発の是非を判断するのは地権者です!一定数の地権者同意が得られぬ限り、再開発が進むことはありません。
再開発は自己の大切な土地資産の供出を伴う不動産取引であるだけに、「石橋を叩いても渡らない」くらいの慎重姿勢が必要です。
再開発への充分な知識を持たずに事業者側の言われるまま安易に「同意書」へ記名・捺印してしまえば、後日、「こんな筈ではなかった」と後悔することになりかねません。

そのような皆さまのために、地権者目線から見た住友不動産の再開発事業の問題点をわかりやすく列挙してみました。
あくまでも泉岳寺での経験を基に、他地域の情報も加味しながら、地元地権者たちが地権者目線で考える主な問題点の一部を列挙したものです。(あくまでも問題の「一部」であり、「全て」ではないことをお含み置き下さい!)
皆さまの地域では、多少状況が異なる場合もあるかと思いますが、問題の本質を知っているか否かでは「雲泥の差」が出ますので、是非とも参考として頂ければ幸いです。

(地権者目線で捉えた)
住友再開発の問題点
【事業全体について】
  • ●再開発(第一種市街地再開発事業)は「地権者」がリスクを負う事業形態(つまり損失が出れば地権者負担となる)だが、住友不動産はこのことを地権者へはっきりと説明していない)
  • ●再開発は実際には竣工まで15~20年程度かかるのが一般的
    (住友不動産はこのことも言いたがらない。因みに、長期化で一番影響を受けるのは高齢シニア層
  • ●住友不動産が関与する各地の再開発現場で同意率等の「数字水増し」の疑いが表面化している(朝日新聞2021年11月18日付は住友不動産が関与する港区内の再開発事業を取り上げ、この問題を大きく報道)
【準備組合について】
  • ●地権者が主体となるべき「準備組合」は、事実上住友不動産が主導・運営している。(地権者と事業者とでは利害が相反することを認識すべき!)
  • ●その準備組合は、「信用」も「業歴」も「賠償責任能力」も有さず、法人格すら持たない単なる任意団体。(取引相手としては与信上不適格)
  • そのような団体へ資産を託す「同意書」を提出させられることの危うさ。(地権者はそのリスクを冷静に考えてみるべき)
  • ●しかも「同意書」の中味は全てを「準備組合」へ一任する白紙委任状に近い内容(後日「そんな筈ではなかった筈だ!」と反論しても「あとの祭り」)
  • 勧誘に来るのは常に住友側の社員。その彼らは口頭で説明はしてもそれを書面で確約しようとはしない(「住友は責任をとらない」との意思表示?)
  • ●一連の書類に住友不動産の名前は出てこない(徹底した責任回避姿勢?「事業協力者だから」は彼らが好んで使う回避の言い訳)
  • ●任意団体にすぎない準備組合から「確約」や「保証」を取り付けたとしても、それは「絵に描いた餅」。
  • 準備組合へ加入すれば「再開発賛成者」だと見做される懸念がある。
    (準備組合規約内にそのような条文があるが、多くの地権者はその事実を知らずに加入)
【地権者の資産と生活再建】
  • 土地所有者は「土地」が「床」(=減価償却資産)へ変換されることで確実に損をする。(これは極めて重要!同意前に保証の取付けは必須)
  • ●再開発後に「床」を取得しても、高額の維持管理費等で「生活再建」が成り立たなくなる懸念がある。(従い、同意前に確約の取付けは必須)
  • ●これらの問題に関し、住友不動産へ質問状を送付したが、彼らは回答を拒絶。(地権者の質問に答えないとは再開発事業者として如何なものか)

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