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(150)借金返済!実は「債務の罠」だった?

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準備組合加入者必見!

本トピックスは(149)頓挫すれば組合加入者が借金返済?からの続きです。

地域住民から思わぬ意見が寄せられました!

それは、

住友不動産の再開発事業は
海外の「一帯一路」事業と手法が似ている!
借り手が注意を怠れば
たちまち「債務の罠」に陥るのでは?

と言うものです。
確かに言われてみれば両者には共通する点が多々ありそうです。
そこで本トピックスでは、
「債務の罠」の切り口から「住友不動産の再開発問題」を考えてみます。

そもそも「債務の罠」とは何か?

世間で言われる「債務の罠」とは、国際社会において大国の資金援助を受けた開発途上国が「債務の返済」に行き詰まり、最終的には、債権国から返済を免除してもらう見返りとして、
①  自国の資産や権益を債権国へ明け渡す、
②  債権国側の計画に協力させられる、
と言った状況に陥ってしまうことを言います。

この問題は返済余力に乏しい途上国でしばしば発生することから、債権国(=貸し手)がはじめから借り手に返済能力が無いことを知りつつ、意図的に貸し付けを行うケースがあるのではと国際社会から疑問視されています。これが「債務の罠」と言われる所以です。

準備組合員が「債務の罠」に陥る仕組み

まだ実際に問題が起きたわけではないので推測の域を出ませんが、
「資金援助国」を「住友不動産」に、そして「開発途上国」を「準備組合員」に置き換えて考えると、再開発事業における「債務の罠」の仕組みが理解しやすくなります。
私たちが推測(そして懸念)するのは、

準備組合員が返済能力に乏しいことを最初から知りながら、敢えて貸付側が組合員を非公開の契約で「借金漬け」に仕立て上げる。
そして、もし「再開発が頓挫」となれば、貸付側は組合員への借金返済請求を匂わすことで、組合員による「再開発頓挫」の選択肢を事実上はく奪してしまう。
更には「借金返済の免除」と引き換えに組合員を再開発推進に向けて協力させる。
と言う強引なシナリオの存在です。準備組合が「借入契約」を公開しようとしないのは、この仕組みが露呈しかねないからだと推測します。

再開発でも「債務の罠」は存在するのか?

仮に、上記のシナリオが正しいとすれば、準備組合が発した「住友不動産は組合員個人への返還請求は行わない」、「ご懸念には及びません」なる発言は、たしかに虚偽の発言ではなかったことになります。
しかし、その一方で明らかとなるのは、
住友不動産が「返還請求」を行うことを組合員へほのめかしつつ、請求を行わない見返りとして、組合員(=地権者)に「再開発頓挫」の選択肢を断念させると言う手法です。

つまり、意図的に組合員を借金漬けにすることで、「再開発頓挫」の選択肢を塞いでしまうと言う手法です。

組合員には「再開発の推進」しか選択肢を与えないやり方です。
「返済したくないのなら再開発を進めなさい」と言う論法です。
もし事実とすれば、組合員(=地権者)の意思を尊重しない手荒な手法だと言わざるを得ません。

まとめ

私たちが当地で考える(そして懸念する)「債務の罠」とは、

●住友不動産が準備組合に多額の活動資金を貸し付けると同時に、出来るだけ多くの地権者を準備組合へ加入させる。
●そしてその彼らのあずかり知らぬところで、非公開の契約に基づき組合員に「借金返済義務」を背負わせてしまう。
●これを行うことで、組合員による「再開発頓挫」の選択肢を事実上はく奪し、いやおうなしに組合員を「再開発推進」へと仕向ける。

と言う仕掛けです。
現段階ではあくまでも推測にすぎませんが、可能性としては十分考えられる手法です。もし事実だとすれば、組合員(=地権者)の権利を踏みにじる不当な手口だと言えます。

もちろんそれが事実ではないことを誰もが望んでいます。
しかし、事実でないことを証明するには、やはり準備組合が借入契約の全文を地権者へ公開することが必須です。
組合加入者としては、契約の中身も知らされぬまま、ある日突然、借入金の返済請求を受けるわけには行かないからです。

「地権者が主体」であることを日頃から標榜する準備組合が、その組合員(=地権者)に対し契約内容を公開しないのは極めて不自然です。やはりそこには何らかの裏事情があると考えるべきです。

また、今回の問題に関し、契約上の貸し手である住友不動産は一切沈黙したままで何一つ意見を言わないことにもご注目下さい。
「懸念には及ばない」と言っているのは、一般的に法的責任も負えない「準備組合」と言う任意団体だけなのです。
つまり、説明するのはいつも準備組合であって、「貸し手」である住友不動産は何も語らず沈黙したままだと言う状況です。
まさに不透明な不動産取引そのものだと言えないでしょうか?

不動産取引には、時として思わぬ「仕掛け」や「落とし穴」が潜んでいることがあります。今回のように、準備組合による「巧みな説明」や「秘密主義」に遭遇した際には特段の注意が必要です。
準備組合には正確な情報を地権者へ提供する義務があります。
何かが不自然だと感じたら、自己の資産を守るためにも、一旦、準備組合から「脱退」することをお勧めします。
(後日、疑念が解消した時点で再加入すれば良いだけの話です)

再開発は透明性を持った事業であることが大前提です!

相手に不信感を抱いたら、先ずはそのような先との関係を断つことが重要です。そうすれば、災いに巻き込まれる心配もなくなります。
触らぬ神に祟りなしとはまさにこのことを言うのではないでしょうか?

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