(33) 「住友不動産」を「森ビル」と比較してみた（その２）

こんなに違う地権者対応！

トピックス（29）からの続きです。
前回は森ビルの行った「六本木ヒルズ再開発」を例にとり、「地権者への対応」が森ビルと住友不動産とでは大きく異なることを、以下の３つの側面から比較を行い皆さまへお伝えしました。

●森ビルはここが違う（その1）：地権者に対する姿勢
　※森ビル：社長自らが直接対話に応じて決断した！
　※住友：私たちの窓口は決定権を持たぬ現場の住友社員だけ
　（従い、山積する問題もいつまでたっても解決しない）

●森ビルはここが違う（その2）：保留床の地権者への提供
　※森ビル：一部を提供。これにより地権者棟の維持費が大幅ダウン
　※住友：提供しない。地権者へは「等価交換」の話しかしない。
　（現状では床を貰っても生活再建が困難となる懸念あり）

●森ビルはここが違う（その3）：「単独建替え」希望者への対応
　※森ビル：応じた
　※住友：応じない。それどころか「阻止」の構えで臨んでいる

今回は更に「権利変換」についての両社の対応の違いも比較してみました。

森ビルはここが違う（その４）：権利変換の保証

※森ビル：保証した
（従前評価額や事業費等が増減した場合でも権利変換率は変更しないことを具体的に書面で保証）
※住友：一切保証しない
（唯一書面で出したのは判断材料としての作成者不明の「権利変換モデル」のみ。保証はなし。）

住友不動産の対応

先月、あるマンションが、個々の所有者の権利変換について最新版がないか準備組合へ照会したところ、準備組合事務局から戻ってきた回答は、「再開発の目処が付いたときに修正する」、また「過去に提示した権利変換モデルは概算であり、その時点での地権者の判断材料として出したもの」などと書かれていた由。
2年近くが経過し、今も住友準備組合は抽象的な説明に終始し続けており、具体的なことは何一つ答えようとしないのです。
もちろん「地権者へ保証をしよう」と言う意思などいささかも感じられません。

森ビルの対応

さて今度は森ビルの対応を見て行きます。先ずは添付資料をご覧下さい。
これは森ビルが「六本木ヒルズ再開発」を進めるために準備組合（＝地権者）宛に発行した保証状の内容です。
保証条項には「権利変換率の保証」が含まれており、そこには「従前評価額や事業費等が増減した場合も権利変換率は変更しない」と書いてあります。
森ビルは住友不動産とは異なり、多くの保証を地権者に対して行いました。

まとめ

これで皆さま、もうおわかりだと思います。
住友不動産は権利変換の条件を「出せない」のではなく「出したくない」のです。　他社が出せて住友不動産が出せないことなどない筈です！
保証はしないが同意だけは地権者から取付けたいと言う姿勢なのです。
自社の都合が最優先で地権者のことなど二の次ともとれる住友不動産側の対応は明らかに森ビルとは異なります。

私たちの考える住友不動産の手法は次の通りです。

組合設立まで引き延ばされると、権利変換交渉は地権者に圧倒的に不利となります。
泉岳寺と同じ住友不動産が主導する近隣の「三田三・四丁目再開発」でも、地権者たちは保証を取付けていなかったために、組合設立後の最後の段階でこの洗礼を受けたようです。（最後は部屋の天井高まで低くされたとの話が伝わって来ています）