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(152)「準備組合」の矛盾が一気に表面化!

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準備組合は自らその正体を露わにしました!

やはり準備組合は「事業者」ではなかった!

長年、自らを「事業者」だと言い続けて来た泉岳寺周辺地区の準備組合。その準備組合が、実は事業者ではなかったことを自ら認めました!
ある組合員(=地権者)による「事業主体は誰なのか?」との質問に対して準備組合が回答したもので、その内容は彼らの機関誌である「準備組合ニュース第38号(2022.7月発行)」を通じて明らかにされました。

「事業主体ではない」ことを自らが認めたのです!

そうなると問題は複雑化してきます。
事業主体ではない「準備組合」が、長年に亘り自らを「事業者」だと名乗り続け、地権者から再開発への「同意書」まで集めていたとすれば、それはまさに地権者を欺く行為だった可能性が出て来ます。
少なくとも「準備組合」が自らを「事業者」と称した行為は詐称だったのではないでしょうか?

この点について準備組合は自らを事業主体の前身だと弁解しています。しかしその主張に説得力はありません。「前身」はあくまでも「前身」にすぎず、ましてや準備組合は「社会的信用」も「実績」も「資金力」も、そして「法的責任能力」も有しない単なる「任意団体」にすぎないからです。
準備組合の言動は、まさに「医学生が、医師免許が無いことを知りつつ、診察を行う」のと似てはいないでしょうか?
自らを偽り、地権者に「再開発への同意」を迫ったのだとすれば言語道断です!もはやそのような準備組合を信ずることなど到底出来ません。

準備組合は「事業者」で住友不動産は「事業協力者」?

準備組合が「事業主体ではない」となれば、彼らが今まで当たり前のように主張し続けてきた上記スローガンも形骸化してしまいます。
そもそも「事業者」や「事業協力者」と言った用語は、「あたかも正当な組織」であるかの印象を与える大変聞こえの良いフレーズではありますが、実はそれぞれに法律上の定義などはないのです!
従い、両者の役割分担や権利義務関係の詳細を知るには、どうしても準備組合が住友不動産と交わした「事業協力に関する覚書」の内容を見る必要が出て来ます。しかし、

準備組合はその「覚書」を開示しようとはしません!

まさに不透明な不動産取引の典型だといえないでしょうか?

 

覚書を開示しようとしない準備組合

準備組合は日頃から「地権者が主体」の組織であることを標榜しています。その準備組合が、地権者に対して覚書を開示しようとしないのですから、彼らの行為はまさに不可解そのものです。
なぜ開示しないのか?
やはりそこには公にできない何らかの特殊事情があると考えられます。
そもそも覚書の締結に際し、「準備組合」と「住友不動産」とでは力関係に雲泥の差があります。ましてや住友が資金の貸付先となれば、「対等な交渉」を行うことは極めて困難です。また準備組合自体が「再開発を急ぐ一部住民」主導で組織されたとみられることから、住友不動産との条件交渉が自ずと緩慢になった可能性があります。(考えたくはないのですが、住友側から提示された覚書の原案を、準備組合側が言われるまま全面的にこれを受け入れてしまった可能性も排除できません)
その結果、住友不動産側に有利な条件、即ち、地権者側に不利な条件で覚書が締結されてしまい、このため準備組合としては今さら一般の地権者へは公開できないと言うのが真相かも知れません。

非公開を貫く準備組合の愚行は致命的!

しかし、準備組合が「覚書」を地権者へ開示したくないと考えても、そこに何が書かれているのか地権者にはその全文を知る権利があります。
当地区で計画されている再開発は「第一種市街地再開発事業」であり「地権者が事業リスクをとる」事業です。それだけに、この事業に深く関与する住友不動産の役割と権利義務を知らぬまま、安易に再開発に同意するようなことがあれば、地元地権者には損失を被るリスクが生じます。
このように「覚書」の中身を知ることは地権者にとっては必須です。
しかしこれを開示しようせずに曖昧な説明ばかりを繰り返す準備組合。
準備組合が「地権者主体」の組織でないことは明白となりました。
準備組合にとり「致命的」だと言っても過言ではありません!

覚書が公開されないとどうなる?

当然、地権者の事業リスクが増大します!

いくつかの具体例をご紹介します。

① 例えば、準備組合は「保留床は住友が買取る」と説明しています。
しかし「いくらで買取るのか?」について彼らは一切言及していません。
例え金額の明示はなくても、住友不動産が「市場の適正価格で買取る」ことが覚書に明記されている必要があります。価格以外の取引条件も確認する必要があります。条文によっては専門家の意見を仰ぐ必要も出て来ます。もし住友が「優遇価格」で買えるような契約条件となっていれば、地権者は損失を被ることになります。「覚書」を見ない限り真実は闇の中です!

② 例えば、準備組合は「再開発が頓挫しても、住友は組合員へ貸付金の返還請求を行わない」と説明しています。しかし本当なのでしょうか?
準備組合は住友不動産から数億円規模の資金を借り入れています。
借りた金は原則として返済義務を伴います。準備組合に返済能力が無い場合、民法では「組合活動から生じた金銭債務は、各組合員個々人の借金と見做され、個々の組合員には無限の責任が生じる」と定めています。借金の肩代わりをさせられかねない組合員にとっては極めて深刻な問題です。しかし、準備組合は彼らの「準備組合ニュース」を通じて、「ご懸念には及びません」と言うだけです。しかし本当にそうなのでしょうか?何が真実かを知るにはやはり「覚書」を開示させることが不可欠です。

上記事例の如く、「覚書」の開示は地権者にとり大前提だと言えます。

まとめ

準備組合の矛盾が一気に表面化してきました!

準備組合が「事業者」ではないことに加え、彼らは住友不動産との間で締結された「覚書」を地権者へ開示しようとはしません。
このため「事業協力者」を名乗る住友不動産の役割も不明のままです。
住友不動産へ「事業協力者」が何であるかを質問しても、彼らは自らが「事業協力者」にすぎないことを理由に説明を拒絶するのですから、地権者は頭が完全に混乱してしまいます。これが業界大手である住友不動産の対応なのかと驚くばかりです。

全国の皆さま!
この現状をどう思われますか?

これほど怪しげで危険に満ちた不動産取引はあるでしょうか?
「理想の街づくりが実現する」、「無償で新築マンションに住める!」と言った夢物語に心をときめかせた4年前には考えも及ばなかった冷酷な住友再開発の現実がそこにあります。

再開発をめぐる矛盾が一気に表面化してきた感があります。

皆さまの地域に於かれましても、似たような再開発の現状があるのではないでしょうか?もしそうであれば、是非とも泉岳寺地区で起きている現実を参考にして頂ければと思います。

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