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(206)「再開発計画」でお悩みの皆さまへ

投稿日:2023年12月30日

*再開発とは何かが良く理解できない
*本当に将来の生活は良くなるのか?
*不動産業者に騙されないか心配だ!
*どのような点に注意すれば良いのか?

そのような皆さまはYouTube動画を是非ご覧下さい!

下のバナーをクリックすると、当会の「再開発チャンネル」へと移動し、当会が作成した18本のYouTube動画を無料でご視聴いただけます。
1本5分程度の短編集ですが、再開発の「カラクリ」、「問題点」、「注意点」などが誰にでも短時間で理解できるよう、地権者目線で制作しました。

再開発チャンネル「泉岳寺周辺地区を心配する会」
YouTube動画一覧(全18本)

【入門編(基本と注意点)】
#1.再開発へ同意する前に考えるべきこと
#2.「再開発準備組合」って何だろう?
#3.再開発は地権者が主体である
#4.高齢者はつらいよ
#5.業者による個別面談について
#6.「地権者主体の準備組合」は本物か?
#7.知らぬ間に勝手に「再開発」賛成にされてしまう
#8.土地所有者は「再開発」で損をする!

【その他一般】
#1.再開発計画は進まない
#2.再開発は6年で終わる?
#3.再開発業者の実態はこれだ!
#4.住友不動産の弱点
#5.再開発事業は問題だらけ
#6.地権者必見!再開発の破たん事例
#7.オフィス空室率が急上昇!
#8.同意者の水増しに注意
#9.仲見世に優遇住宅
#10. 疑惑へと発展か?

再開発とは

再開発(第1種市街地再開発事業)とは地権者が自らの発意合意に基づき土地資産の供出を行い、且つ、事業リスクを背負いながら進めて行く「街づくり」です。しかし再開発は数百億円規模の大型事業投資となることから、これを地権者単独で推進することは難しく、どうしても専門知識を有する再開発事業者を「協力者」として迎え入れることが必要になります。

しかし業者側の目論見は

一方、再開発事業者は営利目的で再開発を進めようとする民間業者ですから、彼らには地権者が思い描く「再開発」とは異なる景色が見えています。
多くの再開発業者にとり「再開発は効率的な金儲けの手段」だと言えます。
① 地権者に土地資産を供出させた上、
② 事業リスクまで地権者に負担させることができ、更に、行政からは
③ 容積率の緩和を受けることで高層ビル建設が可能となる上、
④ 多額の補助金まで貰える。
そして最後は、自社の息のかかった不動産鑑定士に「激安の保留床単価」を算出させ、それを既成事実化させることで、
⑤ 新たに創出される再開発ビルの床(=開発利益)を自社で安値独占することまで可能になる!

再開発事業者側にとり「再開発」とは、地権者の無知に乗じて自社の意のまま事業計画を進め、労せずして確実に利益を取り込むことができる、まさに「笑いの止まらないビジネス」だと言っても過言ではありません。
もちろんその裏で犠牲を強いられるのは地権者と言うことになります。
(注:中には善良な再開発事業者も当然いる筈ですので、すべての再開発業者がそうだと断言するものではありません。)

再開発を難しく考えない!

突然「再開発計画がある」などと聞かされれば、地権者は誰もが複雑な事業をイメージして及び腰になりがちです。
しかし「再開発は難しい」と思わせるのは再開発業者側の手口でもあります。
ポイントさえ押さえておけば「再開発」は決して難しくはありません。
最も重要なポイントは以下の2点です。
①  自分の資産はいったいどうなるのか?
②  将来、生活再建が果たしてできるのか?
自己の財産と将来に深く関係してくる問題ですから、この2点をしっかりと見据えた上で事業者側と協議し、彼らから納得の行く言質を事前に取りつけておくことが肝要です。また後日「言った、言わない」でトラブルとならぬよう、彼らから書面による確認を取り付けておくことも忘れてはなりません。

そして何よりも大切なこと!それは、
自身で「理解」し「納得」しない限り、
決して再開発には同意しないこと

です。再開発は一定数の「地権者同意」が集まれば正式に進んでしまいますので、安易な気持ちで同意すれば、将来「こんな筈ではなかった」と後悔することになりかねません。再開発も不動産取引ですから、同意を行うに際しては、「石橋を叩いても渡らない」くらいの慎重な姿勢が求められます。

まとめ

再開発の是非を判断するのは地権者です!
再開発業者ではありません。

上述した通り、再開発はあくまでも地権者が主体となり進める事業ですから、再開発業者が主導権を握り、彼らが「地権者の利益」を損なう形で事業を進めることがないよう地権者は日頃から注意を払う必要があります。
そのためには、地権者側も積極的に再開発の仕組みや実態について知識を身に付けておくことが肝要です。「三人寄れば文殊の知恵」と言う言葉がありますが、日頃から地権者同士で話し合い、少人数でも良いので地権者が集まり勉強会などのグループを結成できれば、不安が解消するとともに再開発業者側との交渉力強化にもなり、まさに「一石二鳥」です。何れにしても、

「無知」、「無関心」、「他人任せ」は
再開発事業者側を利するだけ

であることを肝に銘じてください。
注意点はこの他にも語りきれないほどありますが、当サイトでは様々なテーマでトピックスを200件以上掲載していますので、関係するトピックスを適宜閲覧頂くことで、少しでも皆様の参考となれば嬉しい限りです。

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